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買房拿50%返還成泡影,房企資金斷裂拖累公益基金,貴州462人中招

   轉載 發布時間:2019-06-17 12:46:58   來源:AI財經社   舉報
【導讀】 文 | AI財經社 牛耕編 | 梁夜 【本文由AI財經社原創出品,未經許可,任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。】買數百萬元的房產,還能拿到50%房款返還?在巨大誘惑下全國已有數百人中招。6月12日,央視《焦點訪談》揭露了一起違規...

文 | AI財經社 牛耕

編 | 梁夜

【本文由AI財經社原創出品,未經許可,任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。】

買數百萬元的房產,還能拿到50%房款返還?在巨大誘惑下全國已有數百人中招。

6月12日,央視《焦點訪談》揭露了一起違規“公益購房補貼”事件。462位購房者買了貴州恒福房地產的商品房,本看重買房時承諾的“返還50%購房款”。但2年過去返還突然中斷,房企抽調資金經營維艱,基金會也無力繼續支付補貼,購房者只能干瞪眼。

從2015年起,此類公益購房補貼在全國至少8個省份泛濫,引起數百購房者買房后被中斷補貼,向銀行斷供、向房企要求退房等。

而這一模式的詭異之處在于:公益基金會確實在民政局登記,提供資質、文件皆合法。基金會拿到的資金與承擔的風險極不匹配,最終多抽調資金跑路。執法人員也只能勸購房者“不要為利益蒙蔽雙眼”。直到2019年1月,民政部才出臺相關政策,要求慈善組織禁止以投資名義向企業和個人借款等,補上這一制度漏洞。

返還50%房款仍不虧錢,誰買單?

公益購房補貼的核心在于一筆經濟賬:房企和扶貧基金會如何能一邊維持給購房者補貼,一邊又不至于陷入虧損?

在貴州恒福房地產、貴州省扶貧基金會的例子里,兩家機構是這樣操作的:恒福地產把20%售樓款(即3600萬元)捐贈給扶貧基金會,基金會又將款項以“借款”方式返還給恒福地產,月息為1.25%。

由此,基金會能收到利息,按3600萬元估算有每月45萬元。刨去按月支付給購房者的37.5萬元,每月還能結余7.5萬元,相當于每年90萬元。而20年后,3600萬元本金也將歸還基金會。

首先,貴州恒福房地產開發有限公司把通過該活動所銷售的房款的20%,約3600余萬元捐贈給省扶貧基金會,基金會馬上又把這筆所謂的“捐款”通過借貸的方式返還給房開公司,約定月息為每月1.25%。相當于基金會利用慈善組織的公信力,為房企做了背書,無本獲利。

而房企則能快速回籠資金。貴州恒福房地產的法定代表人冉興平稱,“因為當時市場不是很好,公司積壓的房子比較多。”而與扶貧基金會合作后,恒福的商品房銷量大漲,甚至開出“直接買2700元/平方米,參加置業補貼3262元/平方米”的區別待遇。

此外恒福捐贈給扶貧基金會3600萬元,按照《慈善法》《企業所得稅法》,能按當年利潤總額的12%免征企業所得稅,相當于總計減免900多萬元。

而這套模式成立的關鍵在于三點:

1、購房者低估了資金的時間成本。雖然返還房款高達50%,但分攤到20年,甚至不足20%房款月息1.25%的金額。購房者每月僅拿到數百元。本質是購房者未計算資金成本,做了虧本生意。

2、房企捐贈給扶貧基金會的3600萬元,并未用于公益事業,而是直接以借款形式返還給房企。但房企又按3600萬元基數,實實在在享受到了企業所得稅的減免。本質是雙方共同“虛構”了一筆捐款,讓國家稅金承擔損失。

3、扶貧機構以官方形象為房企背書,后者取得購房者信任,使恒福商品房銷售加快,提前回流資金。

房企還不起40萬欠款

盡管真的返還50%房款,兩家機構也不會虧錢,但事情真正暴露是因為恒福房地產出現經營困難,購房者連每月數百元的返還也沒了。

據《焦點訪談》調查:恒福房開在2018年9月,因涉訴等問題資金難以為繼,無法按月付約定好的利息給扶貧基金會。基金會也就無法給購房者每月補貼,造成事件曝光。

按照2017年一份貴州房地產開發商排名,貴州恒福連前60都沒進,網上也難覓這家房企的蹤跡。

AI財經社致電貴州恒福房地產開發有限公司的電話,始終無人接聽。其官網因未在公安局備案,已經被服務商停止解析。公司法定代表人冉興平名下僅這一家公司。此外,恒福房地產6000萬元注冊資本的實繳時間是2025年。

根據工商信息,這家公司在2018年僅為15人繳納社保,并將繳納基數縮小10000倍,如“單位參加城鎮職工基本養老保險繳費基數”從上一年3227萬元縮減到0.3227萬元。

人們對這家公司的最后印象,是股東曾因股權問題陷入混戰。2015年到2017年,公司股東廖江鑫、黃佑俊、徐世鋒相繼退出,目前股東僅剩劉澤喜、冉興平兩人,分別占股50%。根據裁判文書網的歷史判決,恒福房地產曾因股權轉讓糾紛涉訴6次、利息糾紛涉訴11次、合同爭議涉訴13次。

作為房企的貴州恒福也絕非闊綽。2015年尚是公司股東、掌握23.45%股權的廖江鑫,甚至因為借款40萬元難以歸還被起訴并敗訴。判決書寫道,廖江鑫“當時因為做工程需要資金,才在原告處借款,現在房地產行業不景氣,所以現在手里沒有錢還”。困窘之狀難以言表。

2015年,恒福房地產還有750萬元銀行存款被司法凍結。2017年,恒福房地產23.45%股權(疑似為此前廖江鑫股權)甚至被司法拍賣,最終以229.6萬元成交。據此估算,公司全部股權價值僅979.1萬元。

公益購房補貼遍地開花

公益購房補貼的真正隱患是:按照這一模式,有責任發放每月補貼的是扶貧基金會,但實際掌握資金的是房企。盡管房企受借款協議約束,但這種借款不同于常規,并未考察房企還款能力,也缺乏有力擔保。一旦房企抽逃資金,甚至宣布破產,扶貧基金會并無追回資金的能力,遭殃的是購房者。

從2015年起,湖北、河南、陜西、江西、江蘇、四川、重慶、云南等多個省份便相繼出現了“買房返還補貼”的房屋促銷模式。其共同特征在于公益慈善基金會參與房地產促銷返利,拉動房地產銷售。

最有名的可能是北京中旭公益基金會。其余湖北、廣東兩家房地產開發公司合作了“安居扶助計劃”,對外宣稱:合格購房者只要在兩家房企的購買指定房源,就能獲得補貼。與貴州此次相似,兩家房企業將房款20%捐給基金會,基金會再分期20年返還購房者,返還總額達購房款50%。

但中旭基金會敗露是因為自己抽調資金:以無協議、無項目的方式先后將近400萬劃撥給關聯公司,賬上僅余341.4萬元,沒錢再返還購房者。

最終2018年3月,北京市民政局撤銷了其行政登記,并針對“挪用基金會財產”行為挪交給北京市公安局。據執法部門介紹,此基金會當時確為民政局登記的社會組織,要防范只能“保持清醒頭腦,避免陷入利益為誘餌的陷阱”。換句話說,購房者并無有效手段保障自己的利益。

2015年,廣州華宇基金會同樣找到湖北一家房企,提出“捐20%房款、分20年返還50%房款”這一模式。當時華宇基金會出示了大量合法資質文件:廣州市民政局同意設立基金會的批復、廣州市民間組織管理局蓋過章的基金會章程、基金會法人登記證書、組織機構代碼證、稅務登記證等。房企一一查驗無誤。

而當房企審核部門提出:如果華宇基金會20年內補貼不返還了怎么辦?華宇基金會表示:收到捐贈房款后,將委托銀行進行賬戶監管,由中植系集團公司紅信資本進行資金保值增值。但事實證明,此類保障措施并無約束力。

這些案件與貴州案件的區別是:基金會并未將捐款重新輸送給房企,而是自己抽調資金。當事情敗露后,與購房者簽訂返還協議的是基金會,而基金會最多被撤銷登記,比起手握數百萬元資金不值一提。購房者找到房企、銀行要求退房,成為當地的不穩定因素。

為杜絕此類模式,民政部門已在全國范圍叫停此類項目。2019年1月1日,《慈善組織保值增值投資活動管理暫行辦法》實施,規定慈善組織投資的8個禁入領域:買賣股票,以投資名義向個人、企業提供借款等。

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